KIẾN THỨC LUẬT PHÁP ÚC - TÌM HIỂU VỀ VI PHẠM HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ

1. Tuần trước có một bạn nói cho mình biết là bạn đó ký vào hợp đồng mua nhà và gửi tiền ký quỹ vào (chứng minh là nguời mua thật). Sau đó nguời bán họ nói agent trả lại tiền này và họ huỷ không bán nhà nữa và bạn thấy việc này là không công bằng. Trong topic đó mình có thấy là bạn này và các bạn khác cùng hoàn cảnh không hiểu về luật pháp của một tiểu bang của Úc quy định về ký hợp đồng mua bán nhà ra sao cho nên bạn mới nói là tại sao nguời chủ nhà trả tiền lại như vậy mà không bị vi phạm gì cả.

2. Bạn hãy nhớ là úc nó phức tạp có luật liên bang hay tiểu bang tuỳ theo lĩnh vực. Luật mua bán nhà là luật riêng từng tiểu bang và mình chỉ nói về luật bang Victoria do kinh nghiệm mình ở ban này. Ở bang khác bạn phải tự xem lại có tuơng tự hay không.

3. Hôm nay mình viết bài này mình giải thích cho bạn kia hiểu rõ về việc luật bang vic quy định thế nào về vi phạm mua bán nhà. Bạn đọc theo từng heading cái nào không thích đọc heading khác liên quan bạn.

TẠI SAO TÔI KÝ VÀO HD MUA NHÀ PAY MỘT ÍT TIỀN KÝ QUỸ CHO AGENT MÀ CHỦ NHÀ NÓ GỦI LẠI NÓ KHÔNG BÁN VÀ NÓ KHÔNG VI PHẠM HỢP ĐỒNG?

4. Bạn hiểu sai về luật hd của úc. Mình nói vè nguyên tắc nên tảng ký họp đồng (bất cứ hd nào không phải chỉ mua bán nhà). Đây là kiến thức phổ thông bạn cần nắm.

5. Khi bạn ký vào hd mua nhà và agent kêu bạn gủi một ít tiền cho trust account của họ, luật gọi đó là offer của bạn. Nó chỉ trỏ thành hd mua nhà chỉ khi nào phải có thêm hai yếu tố là acceptance (chấp nhận) và consideration (số tiền mua bán). Vì vậy:

5.1 Nếu chủ nhà nó chưa ký hd gủi lại cho bạn, nghĩa là nó chưa accept cái offer của bạn, chưa có hd nào cả. Nó có quyền từ chối bạn pay lại tiền cho bạn. Đó là nó đúng, không có vi phạm vì có ký hd gì đâu.

5.2 Nếu nó ký rồi, bạn pay 10% deposit cho trust account của agent rồi lúc đó mới thành hd. Nếu nó vi phạm nó huỷ hd và pay lại bạn. Đó là vi phạm hd mua bán. Lúc đó bạn làm sao?

PHẢI ĐỌC HD MUA BÁN PHẦN GENERAL CONDITIONS VỀ BREACH OF CONTRACT

6. Ở Victoria, hd mua bán nhà theo mẫu của REIV. Trong đó có hai phần Special Conditions và General Conditions (GC). Điều khoản mà về vi phạm hd sẽ nằm từ điều khoản 32 trở đi bạn phải đọc vào trong đó xem nó quy định ra sao.

7. Theo đo, nếu chủ nhà nó vi phạm, bạn phải gủi thông báo cho nó trong 14 ngày nó phải sữa lỗi vi phạm (rectify) và nó phải đền bù cho bạn phải thiệt hại do nó vi phạm cộng 2% lãi suât một năm (điều 33 trong GC của hd chuẩn). Nếu nó không sửa, thì bạn có quyền đòi lại toàn bộ só tiền bạn pay và chi phí thiệt hại cụ thể của bạn và tính theo 2% lãi suáta một năm (theo điều 2 của Penalty Interest Rate Act 1983 (bang Vic)) và phí ls bạn mang nó ra toà.

8. Nếu bạn là nguời mua và vi phạm hợp đồng, chủ nhà nó sẽ lấy hết 10% deposit, sau đó nó mang bạn ra toà kiện đòi bạn bồi thuơng chi phí thiệt hại nào nó chứng minh đuợc cộng 2% lãi suất một năm bao gồm cả phí ls nó mang bạn ra toà.